외국인 부동산 쇼핑, 이제는 끝? 실거주 의무화와 규제 총정리

2025년 8월 26일부터 외국인의 수도권 부동산 매입에 실거주 요건과 허가제가 도입된다고 합니다. 외국인은 주택을 구매하려면 자금조달계획서와 입주 계획서를 제출하고, 2년 이상 실거주를 해야 합니다. 이는 내국인은 대출 규제에 묶여 집을 사기 어려운 반면, 외국인은 수백억 현금으로 자유롭게 부동산을 사들이던 형평성 문제를 해소하기 위한 조치입니다. 해외 사례처럼 외국인 부동산 쇼핑에 대한 규제는 강화 추세이며, 한국도 이제 첫 발을 내딛었습니다.

 

 

 

1. 한국 부동산 시장의 불균형 – 왜 문제일까요?

 

1. 대출 규제로 묶인 내국인

우리나라의 부동산 시장은 수년간 내국인에게만 적용되는 강력한 대출 규제가 지속되어 왔습니다. 특히 2023년부터 본격 시행된 6.27 대출 규제에 따라, 서울 및 수도권의 고가 아파트를 구매하려는 실수요자분들도 최대 6억 원까지만 주택담보대출을 받을 수 있도록 제한되었습니다.

이는 집값이 수십억 원에 달하는 주요 지역(예: 강남, 마포, 용산 등)에서 실거주를 희망하는 분들이 자금 마련에 심각한 제약을 받게 되는 구조임을 의미합니다. 특히 30~40대 청년 세대나 무주택 가구는 자산 형성이 아직 이루어지지 않은 경우가 많아 자기 자본만으로는 주택을 구매하기 어렵습니다.

이러한 상황에서 대출 제한뿐만 아니라 취득세, 종합부동산세, 양도세 등의 세금 중과까지 부담되며, 많은 국민들이 내 집 마련의 꿈을 실현하기 어려운 현실에 놓여 있습니다.

 

2. 규제 사각지대에 있는 외국인 투자자

반면, 외국인 투자자의 경우에는 그동안 대출 규제나 세금 중과에 큰 제약 없이 부동산을 자유롭게 취득할 수 있었습니다. 대부분 외국인은 현금 보유 비율이 높기 때문에 대출 없이 고가의 부동산을 매입하고, 이를 통해 임대 수익을 얻거나 시세차익을 실현하는 구조를 취하고 있습니다.

예시:

• 한 30대 중국인이 서울 성북동 단독주택을 119억 원에 매입
• 도곡동 타워팰리스 펜트하우스를 89억 원에 구입하여 수십억 원의 시세차익 실현

이처럼 외국인 투자자분들 다수는 실거주 목적이 아닌 투자 목적으로 주택을 보유하고 있으며, 갭투자 형태로 여러 세입자를 끼고 주택을 소유하고 있는 경우도 많습니다. 이는 임대시장 불안정성을 초래할 수 있으며, 내국인 실수요자의 주거 접근성을 더욱 악화시킬 수 있습니다.

 

 

3. 통계로 보는 외국인 부동산 매입 현황

구분	수치 (2024년 기준 추정)
연간 외국인 부동산 매입 거래	약 9,000건 이상
수도권 내 외국인 주택 보유 비율	약 6% 이상
외국인 임대인 비율 (강남, 용산 등)	일부 지역 10% 초과

외국인 투자자의 주요 국적은 중국, 미국, 캐나다, 싱가포르 등이며, 서울과 수도권의 고가 지역에 집중되어 있는 것으로 나타났습니다.

 

4. 형평성 논란 – 내국인은 규제, 외국인은 자유

내국인이 집을 한 채 더 구매하면, 수천만 원 이상의 세금이 추가로 부과되며, 대출을 받으려면 소득 수준, DSR(총부채원리금상환비율) 등을 꼼꼼히 심사받아야 합니다. 반면 외국인은 규제 대상에 포함되지 않아 상대적으로 자유로운 환경에서 투자가 가능했습니다.

이러한 구조가 계속되면 어떤 일이 벌어질까요?

• 내국인의 실수요 기반 주거 안정성 악화
• 자산 양극화 및 계층 간 격차 확대
• 청년 세대와 무주택자의 자산 형성 기회 박탈
• 외국인 임대인으로 인한 임대료 상승 압박

 

5. 정책의 불균형이 만든 ‘기울어진 운동장’

정부는 그동안 내국인을 중심으로 부동산 투기를 억제하기 위한 강력한 정책을 시행해 왔습니다. 하지만 외국인은 상대적으로 규제 사각지대에 놓여 있었기 때문에, 실질적으로는 오히려 더 우호적인 환경에서 부동산에 접근해 왔다고 볼 수 있습니다.

다음 표는 내국인과 외국인 사이의 규제 차이를 정리한 것입니다.

항목	내국인	외국인
대출 규제	있음 (최대 6억 원)	대부분 현금 매입, 규제 없음
세금 부담	종부세, 양도세 중과	적용되지만 감시 미비
실거주 요건	없음 또는 제한적	2025년부터 도입 예정
거래 신고	실거래가 신고만	앞으로 허가제 도입 예정

 

6. 왜 지금 외국인 규제가 필요한가요?

부동산은 단순한 투자 수단이 아니라, 국민의 거주 안정과 자산 형성을 위한 필수적 기반입니다. 외국인의 무제한적인 부동산 투자 활동은 내국인의 주거권을 침해하고, 결국 시장 왜곡을 초래하는 심각한 문제로 이어질 수 있습니다.

해외 여러 나라들은 이미 이러한 위험성을 인식하고, 아래와 같은 방식으로 외국인 부동산 매입을 제한하고 있습니다.

국가	외국인 규제 내용
캐나다	외국인의 주택 매입 전면 금지
호주	신규 주택만 매입 가능, 기존 주택 투자 불가
싱가포르	외국인 취득세 최대 60% 부과

한국도 이제서야 이러한 흐름에 맞춰 규제 도입을 시작하게 된 것입니다.

 

2. 외국인 부동산 규제의 핵심 내용

정부는 2025년 8월 26일부터 수도권 전역을 대상으로 외국인의 주택 매입에 대한 강력한 규제를 시행할 예정입니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

1) 허가제 도입

앞으로 외국인이 주택을 매수하려면 단순 신고가 아닌 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이 과정에서 입주 계획서 및 자금조달계획서 제출이 의무화되며, 심사를 통해 매입 목적과 자금 출처의 적정성이 검토됩니다.

2) 2년 실거주 의무화

주택 매입 이후 4개월 이내에 입주하고, 최소 2년간 실거주해야 합니다. 이에 따라 외국인은 전세를 끼고 집을 사는 갭투자 방식의 구매가 사실상 불가능해질 것으로 보입니다.

3) 자금조달계획서 제출

외국인이 해외 자금을 활용해 주택을 구매할 경우, 자금 출처와 체류 비자 유형 등 상세한 정보를 기재해야 하며, 자금세탁이 의심될 경우에는 해외 당국과 공조해 추적도 가능하도록 설계되어 있습니다.

4) 대상 지역 및 주택 유형

구분	내용
대상 지역	서울 25개 구, 경기 23개 시·군, 인천 7개 구 (수도권 전역)
대상 주택	아파트, 단독주택, 다세대, 연립주택 (※ 오피스텔은 제외)
시행일	2025년 8월 26일 (1년간 시범 운영 후 연장 가능)

 

3. 위반 시 제재는 어떻게 되나요?

이번 규제를 위반할 경우, 해당 거래는 무효 처리되거나 매매가액의 10%에 해당하는 이행강제금이 부과됩니다. 정부는 실거주 여부, 자금 출처, 비자 정보 등을 꼼꼼히 확인할 수 있는 행정 절차와 시스템을 갖출 예정이라고 밝혔습니다.

 

4. 기대 효과와 한계

기대할 수 있는 효과

• 외국인 투기 수요 억제
• 내국인과의 형평성 회복
• 자금세탁, 편법 매입 방지
• 실수요 중심의 시장 안정화

예상되는 한계

• 오피스텔 제외로 풍선효과 우려
• 실거주 여부 단속의 어려움
• 명의 대여나 차명 거래 등 편법 가능성

 

5. 전문가 시각: 상호주의 원칙의 필요성

전문가들은 싱가포르처럼 외국인의 주택 매입에 높은 취득세를 부과하거나 아예 매입을 금지하는 등 보다 강력한 대응이 필요하다고 지적하고 있습니다.

특히 우리 국민이 외국에서 부동산을 취득할 때 겪는 제약을 고려할 때, 상호주의에 입각한 정책 대응이 반드시 필요하다는 의견이 많습니다.

 

한국의 부동산 시장은 이제 내국인 중심의 실수요 보호 정책으로 나아가야 할 시점입니다. 외국인 부동산 쇼핑에 대한 규제는 그 시작이며, 앞으로 형평성 있고 실효성 있는 제도 보완이 지속적으로 이루어져야 할 것입니다.

 

 

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