17주 연속 집값 상승! ‘토지거래허가구역’의 실효성과 부작용

서울 아파트 매매가격이 17주 연속 상승하며, 정부는 이에 대응해 ‘토지거래허가구역’ 지정을 검토 중이라고 합니다.

해당 제도는 실거주 요건을 강화해 투기 수요를 억제하려는 취지지만, 매물 감소와 호가 상승 등 역효과를 초래하고 있습니다.

실거래 가능한 매물은 줄고, 갭투자 비중은 오히려 늘어나고 있으며, 7월부터 시행되는 DSR 3단계로 인한 불안 심리가 시장을 자극하고 있는 것입니다. 규제가 아닌 공급 확대가 해결책이라는 지적이 나오고 있습니다.

 

 

 

1. 다시 오르는 서울 집값, 정부의 대응은 효과적인가?

서울 집값, 다시 상승세로 전환

서울 부동산 시장이 다시 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 한국부동산원에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 2025년 들어 무려 17주 연속 상승세를 기록하였습니다. 팬데믹 이후 하락 조정기를 거쳤던 서울 집값은 2024년 하반기부터 서서히 반등 조짐을 보이더니, 2025년 들어 본격적인 회복 국면에 접어들고 있습니다.

이러한 집값 상승은 단순한 일시적 반등이 아니라, 복합적인 구조 요인이 얽힌 결과입니다. 여기에는 ▸공급 부족 ▸대출 규제 변화 ▸시장 심리 요인 ▸외지인 투자 확대 등이 작용하고 있습니다.

 

정부의 첫 번째 대응: 토지거래허가구역 재지정

정부는 집값 상승세를 억제하기 위해 토지거래허가구역 재지정 검토를 빠르게 추진했습니다. 이는 시장과 투자자에게 ‘정책 개입’이라는 강력한 신호를 주기 위한 조치로 해석됩니다.

토지거래허가구역 제도란?

• 지정 지역 내 부동산 거래 시 관할 구청의 허가를 받아야 한다.
• 주거용 부동산은 2년 이상 실거주 의무, 갭투자 원칙적 제한
• 투기 수요 차단 및 실수요 보호가 목적

과거 사례를 보면 이 제도는 단기적으로 거래량 감소와 가격 상승 억제 효과를 가져온 바 있으나, 장기적으로는 매물 잠김과 가격 왜곡이라는 부작용을 초래하였습니다.

 

 

규제가 만든 시장의 아이러니

토지거래허가구역 발표 후, 강남 3구는 물론 마포·성동·동작 등 인접 지역에서 즉각 반응이 나타났습니다. 매물은 줄고, 호가만 올라가는 현상이 반복되고 있는 것입니다. 거래는 잠기지만 가격은 떨어지지 않는 아이러니한 상황이 지속되는 것입니다.

이유는 간단합니다. 시장은 단순히 ‘규제’만으로 움직이지 않기 때문입니다. ‘지금 사지 않으면 늦는다’는 공포 심리는 오히려 매수를 촉진시키기도 합니다. 특히 외지인의 서울 진입이 늘고 있는 상황에서 규제는 오히려 투자 심리를 자극하는 기폭제가 되고 있습니다.

 

근본 문제는 ‘공급 부족’에 있다.

서울 집값이 다시 오르는 가장 큰 이유는 공급의 부족입니다. 정부와 지자체의 자료에 따르면, 2025~2026년 신규 입주 물량은 최근 10년 중 가장 적다고 합니다. 여기에 규제로 인해 기존 매물도 유통되지 못하며, 시장에 풀리는 매물 자체가 줄고 있습니다.

부동산 시장은 수요와 공급이 맞물려 가격을 형성하는데, 현재는 수요를 억제하려는 시도만 있고 공급을 늘리려는 노력은 부족합니다. 결과적으로 시장은 더 불안정해지고 있는 것입니다.

 

결론: 대응의 방향은 '공급 + 심리 안정'

정부의 규제 정책은 어느 정도의 단기적 효과는 있을 수 있지만, 장기적으로는 근본적인 해결책이 될 수 없습니다.

특히 토지거래허가구역과 대출 규제는 실수요자까지 시장에서 이탈시키는 부작용을 낳고 있습니다.

진짜 해결책은 무엇일까?

1. 신규 주택 공급 확대
2. 정책의 예측 가능성 확보
3. 거래 활성화를 위한 규제 완화
4. 시장 심리를 자극하지 않는 정책 커뮤니케이션

지금의 대응은 단기적 거래 위축은 가능할지 몰라도, 가격 하락이나 시장 안정이라는 궁극적인 목표에는 부합하지 않습니다.

서울 집값이 다시 오르는 지금, 우리는 규제가 아닌 현실적이고 체계적인 공급 전략과 심리 안정에 집중해야 합니다.

 

2. 토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역은 일정 지역 내에서 토지 및 주택 거래 시 구청의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 주거용 부동산의 경우, 구매자는 해당 주택에 2년 이상 실거주해야 하며, 전세를 끼고 매수하는 갭투자는 원칙적으로 제한됩니다. 이 제도는 1978년 도입되었으며, 투기 억제와 실수요 보호를 주요 목적으로 하고 있습니다.

구분	내용
적용 대상	주거용 부동산 (아파트 등)
실거주 요건	2년 이상 실거주 필수
갭투자 제한	전세 낀 매수 불가
정책 목적	투기 억제, 실수요 중심 시장 조성

3. 규제가 의도한 효과와 현실의 괴리: 부동산 시장은 왜 정반대로 반응하는가?

정부 규제의 의도: 투기 억제와 가격 안정

부동산 시장에서 정부가 규제를 도입하는 가장 큰 이유는 투기 억제와 실수요자 보호, 그리고 이를 통한 가격 안정화입니다.

특히 서울과 같은 고가 주택 시장에서는 자산 양극화와 과열된 투기 수요를 통제하기 위해, 정부는 지속적으로 강도 높은 규제책을 내놓아 왔습니다. 가장 대표적인 제도 중 하나가 바로 토지거래허가구역 제도입니다. 이 제도는 아래와 같은 목표를 가지고 시행됩니다.

✅ 정책의 주요 목적

• 투기 수요 차단: 실거주 목적이 아닌, 단기 시세 차익을 노리는 투기세력의 진입을 제한
• 실수요자 보호: 실거주 요건을 강화해 거주 중심의 거래 구조 형성
• 가격 안정화: 비정상적인 수요 증가로 인한 가격 급등 억제

실제 정책의 방향만 보면, 국민의 주거 안정을 위한 이상적인 접근으로 보입니다. 그러나 문제는 이 정책들이 시장의 실제 움직임과 괴리를 보인다는 점입니다.

 

 

현실에서 나타난 결과: 가격 안정 대신 거래 절벽

정부는 규제를 통해 거래를 줄이고, 결국 가격을 안정시키고자 하지만 실제 시장에서는 예상과는 정반대의 흐름이 나타나고 있습니다.

 

❗ 거래는 줄었지만, 가격은 오르고 있다

서울의 주요 지역인 강남, 마포, 성동, 용산 등은 토지거래허가구역 지정 직후 오히려 매물 잠김 현상이 심화되었습니다. 실거주 요건 강화와 전세를 낀 거래 제한은 매도자와 매수자 모두를 관망하게 만들었고, 이는 유통 가능한 매물의 급감을 초래하였습니다.

결과적으로 거래량은 줄고, 희소성에 따른 호가는 상승하게 되었습니다. 정책의 의도와 달리, 가격은 안정되지 않고 오히려 상승세를 보였습니다.

 

왜 이런 괴리가 발생하는가?

부동산 시장은 단순한 수요와 공급의 게임이 아닙니다. 특히 정책에 대한 ‘시장 심리’와 ‘기대’가 중요한 변수로 작용합니다. 아래는 정부 규제와 현실 결과 사이의 괴리를 야기하는 주요 원인입니다.

 

1. 정책 신호가 만든 ‘지금 아니면 늦는다’는 심리

정부의 강도 높은 규제는 종종 ‘앞으로 더 살기 어려워질 것’이라는 심리적 압박으로 작용합니다. 이는 오히려 매수를 서두르게 만들고, 수요를 선행적으로 당겨오게 됩니다.

 

예:
→ “이제 갭투자 안 된다” → “그럼 지금 해야지!”
→ “7월부터 DSR 강화된다” → “그 전에 대출받아 집 사자!”

이러한 심리는 규제가 수요를 억제하는 것이 아니라, 촉발하게 만들고 있습니다.

 

 

2. 실수요자마저 거래에서 이탈

토지거래허가구역은 실수요자 중심의 제도라지만, 실거주 요건과 전세 거래 제한은 실수요자에게도 진입 장벽이 됩니다.

특히 다음과 같은 경우가 대표적이라고 할 수 있습니다.

• 전세로 거주하던 사람이 자가로 옮기려 할 때, 전세 끼고 매수 불가
• 직장과 주거지가 멀어 2년 실거주 조건 충족이 어려운 경우

결국 실수요자조차 거래를 포기하게 되고, 매물은 시장에서 점점 사라지게 됩니다.

 

3. 공급 부족과 겹치며 시장 왜곡 심화

현재 서울을 포함한 수도권은 공급 절벽에 가까운 상황입니다. 규제를 통해 수요를 억제한다고 해도, 공급이 충분치 않다면 가격은 장기적으로 상승할 수밖에 없습니다.

정부 규제가 매물의 유통을 막고, 신규 입주 물량도 부족한 상황에서 수급의 불균형은 더욱 심화됩니다.

구분	규제 정책의 목적	실제 시장에서 발생한 결과
거래 제한	투기 수요 억제	거래 급감, 실수요자 이탈
실거주 요건	실수요 보호	실수요 진입 장벽 증가
갭투자 제한	부동산 시장 안정	매물 희소성 심화, 호가 상승
DSR 강화	대출 건전성 확보	규제 이전 매수 급증, 심리 과열 촉진

 

과거 사례에서 배우지 못한 정책의 반복

이러한 괴리는 이번이 처음이 아닙니다. 문재인 정부 시기(2017~2021)에도 유사한 패턴이 반복되었습니다.

• 다주택자 규제 → 갭투자 증가
• 대출 제한 → 중저가 매물 소멸
• 보유세 인상 → 매물 잠김
• 실거주 강화 → 이사 수요 위축

그 결과, 정책이 발표될 때마다 오히려 가격이 더 오르는 ‘정책 리스크 프리미엄’ 현상이 발생하였습니다. 시장은 정부의 규제를 두려워하기보다, 이를 역이용하는 방향으로 흘러간 것입니다.

4. 매물 감소가 만든 가격 상승의 딜레마

토지거래허가구역 지정이 발표되면, 투자자뿐 아니라 실수요자도 관망세에 들어갑니다. 이로 인해 시장에 유통되는 매물이 급감하고, 희소성에 따른 호가 상승이 이어지게 됩니다.

특히 강남 3구뿐만 아니라, 마포·성동·동작 등 주요 지역들도 일제히 반응하며, 전세 낀 매물은 자취를 감추는 모습입니다.

 

5. 갭투자와 외지인 수요의 증가

통계에 따르면, 외지인의 서울 부동산 매수 비중이 전년 대비 48% 이상 증가하였습니다. 특히 규제 발표 직전에는 ‘지금 아니면 늦는다’는 공포심으로 인해 갭투자자들의 매수세가 증가하고 있습니다. 이는 정부 규제가 시장 심리를 오히려 자극했다는 방증입니다.

 

6. 스트레스 DSR 3단계, 서울 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까?

DSR이란 무엇인가?

DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)은 대출자의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말합니다.

이 제도는 개인의 상환 능력을 고려해 대출 한도를 정하는 제도로, 부동산 시장에서는 투기 수요 억제 및 가계부채 관리를 위한 핵심 정책 수단으로 활용되고 있습니다.

기존 DSR은 단순히 대출 총액만을 기준으로 제한했다면, 최근 정부가 도입하려는 ‘스트레스 DSR 3단계’는 여기에 ‘금리 인상 시 상환 여력’까지 반영하는 보다 강화된 기준이라고 할 수 있습니다.

 

스트레스 DSR 3단계: 무엇이 달라지나?

정부는 2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계를 전면 도입할 예정입니다. 이는 기존보다 더 보수적인 기준으로 대출 한도를 책정함으로써, 금리 상승에도 대응 가능한 건전한 대출 구조를 만들겠다는 의도가 담겨 있습니다.

구분	기존 DSR	스트레스 DSR 3단계
적용 기준	현재 대출 이자율 기준 계산	향후 금리 상승을 감안한 ‘스트레스 금리’ 적용
적용 대상	대출금 1억 원 이상 차주	전 차주(금액 기준 완화 가능성 있음)
핵심 변화	실제 이자율 기준 → 예상 금리 반영 계산	대출 가능 금액 감소
목적	가계부채 안정화, 연체율 사전 방지	경기침체 대응, 시장 과열 선제 차단

 

즉, 금리가 오를 것을 가정하고 여유 자금을 남겨두지 않으면 대출 승인이 어려워지는 구조입니다. 이는 미래의 리스크를 사전에 차단하는 방식이지만, 시장에서는 상당한 파장을 일으킬 수 있습니다.

 

 

스트레스 DSR 3단계가 부동산 시장에 미치는 실질적 영향

1. 중저가 실수요자의 대출 가능성 축소
   가장 먼저 영향을 받는 계층은 바로 소득이 낮거나, 자산이 부족한 실수요자입니다. 이들은 대출 비중이 높기 때문에, 스트레스 금리 기준으로 계산할 경우 기존보다 대출 가능 금액이 크게 줄어들게 됩니다.
   예를 들어, 월소득 500만 원인 무주택자가 5억 원짜리 아파트를 전세 끼고 매수하려는 경우, 기존 DSR 40% 기준에서는 3억 원 이상 대출이 가능했지만, 스트레스 금리를 적용하면 대출 한도는 2억 원 이하로 줄어들 수 있습니다.
   ➡ 실수요자 입장에서는 원하는 주택을 구매하기 어려워지고, 이는 내 집 마련 시기 지연으로 이어질 가능성이 큽니다.
   
   
2. 전세 끼고 매수하는 갭투자 전략 위축
   기존 부동산 시장에서 갭투자는 전세보증금을 활용해 자본금 없이 주택을 매수하는 대표적 투자 전략이었습니다. 하지만 스트레스 DSR이 도입되면, 전세를 활용한 갭투자 시에도 총 대출 한도 내에서 이자 상환 가능성을 평가받기 때문에 실질적인 레버리지가 축소되게 됩니다.
   ➡ 특히 갭이 큰 서울 외곽 지역이나 신축 단지에서는 갭투자의 매력이 줄어들고, 투자 심리 위축으로 이어질 수 있습니다.
   
   
3. 정책 발표 전에 수요가 급증하는 '선매수' 현상
   정책 시행이 예고되면, 시장은 항상 선행적으로 반응합니다. 실제로 스트레스 DSR 3단계가 7월부터 시행된다는 발표 이후, “지금 아니면 대출이 안 될 수 있다”는 불안감이 팽배해지며, 23년 말~25년 상반기 사이에 매수세가 몰리는 현상이 포착되고 있습니다.이는 정부의 정책이 장기적인 안정 목적과는 달리, 단기적인 수요 자극 효과를 낳을 수 있다는 점을 보여줍니다.
   
   
4. 주택 가격 하락보다는 거래 위축이 우려
   많은 사람이 스트레스 DSR이 집값 하락을 유도할 것이라고 생각하지만, 실제론 거래 절벽이 발생할 가능성이 더 큽니다.
   • 매수자는 대출 한도 감소로 진입을 포기
   • 매도자는 낮은 가격에 매도를 꺼림
   • 실거래는 줄고, 호가는 유지 → 시장 경직화
   ➡ 이는 거래량은 줄어들지만 가격은 좀처럼 하락하지 않는 시장을 만듭니다. 특히 유통 가능한 매물 자체가 줄어들면서, 시장의 비효율성이 심화됩니다.

7. 부동산 시장의 핵심 문제는 공급 부족

현재 부동산 시장에서 가장 큰 문제는 수요가 아니라 공급 부족입니다. 국토교통부 통계에 따르면, 2025~2026년 신규 입주 물량은 역대 최저 수준입니다. 그러나 정부는 공급 확대보다는 규제를 통해 수요를 억제하려는 접근을 고수하고 있습니다.

이는 근본적인 문제를 해결하기보다 시장을 왜곡시킬 뿐입니다.

8. 정부 정책의 방향 전환이 필요한 이유

정책은 시장 심리를 반영해야 합니다. 지금처럼 공급이 부족한 상황에서 거래를 막으면, 양극화 심화와 중저가 매물 소멸이라는 부작용만 남게 됩니다. 거래를 제한한다고 해서 가격이 내려가는 것은 아닙니다. 가격을 진정시키려면 시장의 ‘심리’를 안정시켜야 합니다.

9. 결론 및 제안

정부의 토지거래허가구역 확대 방안은 단기적인 거래 위축은 가능할지 몰라도, 장기적인 가격 안정에는 실패할 가능성이 큽니다. 지금 시장에서 필요한 것은 심리적 안정과 실질적인 공급 확대입니다. 투기 억제는 중요하지만, 그 방식이 잘못되면 오히려 부작용이 크다는 것을 과거 경험에서 이미 배웠습니다. 지금은 시장을 누를 때가 아니라, 시장을 설득할 때 입니다.

 

 

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