수도권 2.4억 이하 주택도 OK! 소형주택 무주택 조건 총정리

2023년 11월 10일부터 주택청약 시 소형주택 보유자도 일정 조건을 충족하면 무주택자로 인정받을 수 있다.

수도권은 시세 2억 4천만 원, 공시가격 1억 6천만 원 이하 주택(전용 60㎡ 이하)을 1채 보유한 경우에 해당되며, 지방은 공시가격 1억 원까지 인정된다. 이로써 무주택 조건 완화로 청약 기회가 확대되고, 소형 부동산 투자와 청약 전략 병행이 가능해졌다. 단, 세금산정에는 여전히 주택 수에 포함된다는 점에 주의해야 한다.

 

 

 

 

주택청약 제도는 무주택자에게 우선 공급 혜택을 주는 구조로 설계되어 있습니다. 하지만 현실적으로 소형주택 한 채를 보유하고 있는 경우에도 청약에서 불이익을 받아야 했던 제도가 논란이 되어왔습니다.

2023년 11월 10일, 국토교통부는 부동산 가격 상승과 무주택자 보호 필요성을 반영하여 기존 제도를 개선했습니다. 그 결과 일정 금액 이하의 소형주택 보유자도 무주택자로 간주될 수 있도록 규칙을 개정했습니다.

1. 개정된 소형주택 인정 기준 정리

항목	기존 기준	개정 기준 (2023.11.10 이후)
적용 대상	없음 (보유 시 무주택 제외)	소형주택(전용 60㎡ 이하)
공시가격 기준	무관	수도권: 1억 6천만 원, 지방: 1억 원 이하
시세 기준 (수도권)	무관	약 2억 4천만 원 이하 (시세 추정 기준)
주택 수 제한	모든 주택 수 포함	1세대 1주택 보유 시에만 인정
적용 범위	무주택자 아님	무주택자 인정 (청약 시 한정)

 

이 기준을 충족하면 민간분양, 공공분양, 특별공급 등 청약 전반에 걸쳐 무주택자 자격으로 신청이 가능해집니다.

 

2. 수도권 vs 지방 기준 비교

구분	수도권	지방
공시가격 기준	1억 6천만 원 이하	1억 원 이하
적용 대상	오피스텔, 도시형생활주택, 빌라, 아파트	동일
활용도	청약 경쟁률 높음	상대적 여유 있음

 

수도권은 공시가격이 기준이나, 실제 시세 기준으로는 약 2억 4천만 원 이하까지도 인정되는 셈입니다. 이는 투자 가능성과 청약 기회를 동시에 잡을 수 있는 전략적 포인트가 됩니다.

3. 주택청약 시 무주택 혜택 적용 방법, 무엇이 중요한가?

청약 시장에서 ‘무주택자’는 가장 강력한 경쟁력을 갖는 조건 중 하나입니다. 무주택 여부는 청약 가점, 특별공급 자격, 1순위 조건 등 거의 모든 항목에 직접적으로 영향을 미치기 때문입니다. 특히 최근 개정된 법령에 따라 일정 조건을 만족하는 소형주택 보유자도 무주택자로 간주될 수 있게 되면서, 많은 예비 청약자들의 관심이 집중되고 있습니다.

 

무주택 혜택이란 무엇인가?

무주택자로 인정받게 되면 청약 시 다음과 같은 혜택을 누릴 수 있습니다.

항목	무주택자 혜택 내용
청약 가점제	무주택 기간에 따라 최고 32점까지 가점 부여
특별공급 자격	신혼부부, 다자녀가구, 생애최초 등은 무주택자만 신청 가능
1순위 요건 충족	민영, 공공분양 청약 대부분에서 1순위 요건에 해당
재당첨 제한 미적용	일부 지역에서는 무주택자만 재당첨 제한 예외 가능

 

따라서 자신이 무주택자에 해당하는지를 명확히 알고 있어야 전략적인 청약 접근이 가능합니다.

 

 

무주택자 인정 기준, 이렇게 바뀌었다 (2023년 11월 개정)

2023년 11월 10일부터, 다음 조건을 모두 충족하는 소형주택 보유자는 청약 시 ‘무주택자’로 간주됩니다:

1. 전용면적 60㎡ 이하의 주택일 것
2. 공시가격 기준 이내일 것
   • 수도권: 1억 6천만 원 이하
   • 지방: 1억 원 이하
3. 1세대 1주택 보유자일 것

항목	적용 가능 여부
수도권 2억 4천만 원 시세의 오피스텔	✅ 가능 (공시가격 기준 충족 시)
지방 1억 5천만 원 빌라	❌ 불가 (공시가격 초과 시)
전용면적 70㎡ 아파트	❌ 불가 (면적 기준 초과)
다주택 보유자	❌ 불가 (1세대 1주택 조건 위배)

 

이 조건을 충족한 상태에서 청약을 신청하면 ‘무주택자’ 자격을 획득하게 되며, 가점 산정이나 특별공급 등에서 큰 이점을 얻을 수 있습니다.

 

 

무주택 혜택 적용 절차

1. 본인 주택의 공시가격 확인

• 국토교통부 부동산공시가격 알리미(https://www.realtyprice.kr)에서 조회 가능
• 1년 단위로 발표되며, 해당 연도의 기준 가격을 확인해야 함

2. 전용면적 확인

• 등기부등본이나 건축물대장을 통해 전용면적 확인 가능
• 60㎡ 초과 시 무주택 인정 불가

3. 가족 구성원 기준 확인 (1세대 1주택)

• 주민등록등본, 가족관계증명서를 통해 세대구성 확인
• 배우자 및 직계존비속의 주택 보유 여부도 포함

4. 청약홈 청약 신청 시 해당 내용 입력

• 무주택자 선택 항목에서 ‘소형주택 보유자 무주택 인정 대상’ 선택
• 필요한 경우 증빙 서류 제출 필요

4. 소형 부동산 투자와 청약 전략, 함께 가져가는 현실 솔루션

주택청약을 준비하면서도 부동산 투자를 포기하지 않으려는 수요자들이 늘고 있습니다. 특히 소형주택 보유 시에도 일정 조건을 충족하면 청약에서 무주택자로 인정받을 수 있게 되면서, 투자와 청약을 병행하는 전략이 실현 가능한 시대가 되었습니다.

이제는 단순히 무주택을 고집하는 전략보다는, 현실적인 자산 증식과 청약 기회를 동시에 잡는 하이브리드 전략이 더 주목받고 있습니다.

 

소형 부동산 투자란 무엇인가?

소형 부동산이란 일반적으로 전용면적 60㎡ 이하의 오피스텔, 도시형생활주택, 빌라, 소형 아파트 등을 의미합니다.

이들은 주로 다음과 같은 특징을 가집니다:

• 진입장벽이 낮고 초기 투자금이 적음
• 월세 수익 확보 가능성 높음
• 공시가격이 낮아 세금 부담이 적음
• 최근 제도 개정으로 청약 시 무주택 인정 가능

이러한 특성 덕분에 자산 증식 초보자와 청약 준비생 모두에게 적합한 투자처로 부각되고 있습니다.

 

 

투자와 청약을 병행할 수 있는 이유

2023년 11월 개정된 국토교통부의 청약 규정 덕분입니다. 다음 3가지 조건을 충족하면, 소형주택을 보유하고 있어도 청약 시 무주택자로 인정받습니다.

1. 전용면적 60㎡ 이하
2. 공시가격 수도권 기준 1억 6천만 원 이하 / 지방 1억 원 이하
3. 1세대 1주택 보유 상태

이 조건을 충족하면, 청약 가점 유지 + 임대수익 확보 + 자산 증식이라는 3마리 토끼를 동시에 잡을 수 있습니다.

전략 ① 월세 수익형 부동산으로 안정적 캐시플로우 확보

구분	내용
대상	오피스텔, 도시형생활주택, 소형 아파트
투자금	수도권 약 1.5억~2.4억 이하
수익	월세 수익 월 50~80만 원 수준
장점	청약 무주택 인정 + 월세 수익 병행

 

예시 시나리오

• 수도권 외곽의 소형 오피스텔 매입 (시세 약 2억 원, 공시가 1.5억 원)
• 보증금 1,000만 원 / 월세 70만 원으로 임대
• 임대수익은 청약과 무관하며, 해당 오피스텔 보유 상태에서도 무주택 혜택 유지

이 전략은 월급 외의 수익원 확보라는 측면에서도 매우 유용합니다.

 

전략 ② 청약 가점 유지 전략

소형 부동산을 보유하고 있더라도 무주택 가점은 유지할 수 있습니다. 다음 조건이 핵심입니다.

항목	설명
무주택 기간	결혼 이후 또는 세대 분리 이후부터 계산 가능
가점 최대치	32점 (무주택 기간 15년 이상 시)
유의사항	공시가격 기준 초과 시 가점 인정 안 됨

 

소형주택 기준을 충족하면, 무주택 기간을 그대로 인정받아 청약 가점이 유지되며, 가점제를 통한 민영주택 청약 당첨 가능성도 확보할 수 있습니다.

전략 ③ 특별공급 자격 유지

특별공급은 대체로 무주택자에게만 기회가 주어집니다. 다음 조건을 만족하면 소형주택을 보유한 상태에서도 신혼부부, 생애최초, 다자녀 등 특별공급 자격을 유지할 수 있습니다.

특별공급 유형	조건 충족 시 가능 여부
신혼부부 특별공급	✅ 가능
생애최초 특별공급	✅ 가능 (소득·자산 조건 병행 충족 필요)
다자녀가구 특별공급	✅ 가능
노부모 부양 특별공급	✅ 가능

 

단, 특별공급은 사전 서류 검토가 엄격하므로, 반드시 공시가격 확인 후 신청해야 합니다.

 

전략 ④ 투자용 주택 선택 시 체크리스트

체크 항목	설명
전용면적	60㎡ 이하인지 확인 (등기부 등본 기준)
공시가격	국토부 부동산공시가격 알리미에서 조회
임대수익 가능성	월세 시세, 공실률, 관리비 등 감안
지역 개발호재	교통 인프라, 재개발/재건축 여부
세대 수 및 건물 연식	15년 이내 선호, 엘리베이터 유무도 중요

 

위 항목을 충족하는 소형 부동산을 매입하면, 안정적 투자 + 청약 기회 확보라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있습니다.

 

⚠️ 주의할 점

• 공시가격이 기준: 시세가 2억 이하여도 공시가격이 초과되면 무주택 혜택 적용 불가
• 세금은 별개: 무주택 인정은 청약에만 적용되며, 종부세·양도세 등에서는 ‘1주택’으로 간주됨
• 2주택 이상 보유 시 적용 안 됨: 반드시 1세대 1주택자여야만 해당 혜택 적용 가능

5. 세금 측면에서 주의할 점

청약 시에는 무주택자로 인정받더라도, 세금 부과 기준에서는 주택 수에 포함됩니다.

특히 종합부동산세나 양도소득세 등에서는 소형주택이라도 ‘1주택’으로 간주되므로 주의해야 합니다.

항목	청약 시	세금 산정 시
주택 수 인정	무주택 (조건 충족 시)	1주택 포함
혜택 여부	무주택자 가점, 특별공급 가능	혜택 없음 (기존 규정 유지)

 

7. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 오피스텔도 해당되나요?
A. 네, 주거용 오피스텔로 사용 중이고 전용면적 및 공시가격 조건을 충족하면 포함됩니다.

Q. 지방 주택도 포함되나요?
A. 포함됩니다. 단, 공시가격 1억 원 이하 조건이 필요합니다.

Q. 1세대 2주택인 경우는요?
A. 불가합니다. 반드시 ‘1세대 1주택’만 해당됩니다.

 

 

소형주택을 보유하고 있다고 해서 청약 기회를 완전히 잃는 시대는 지나갔습니다.

국토교통부의 규제 완화로 실거주가 아닌 수익형 부동산을 보유하더라도, 조건만 충족되면 청약 기회를 유지할 수 있습니다.

특히 청약 가점이 중요한 요즘, 무주택 상태 유지 여부는 당락에 큰 영향을 미치므로, 본인의 주택 상태와 공시가격, 면적 등을 꼼꼼히 확인해보시기 바랍니다.

 

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